> Votre courtier à l’écoute de vos préoccupations, sans frais de dossier
> Alerte sur les crédits à taux révisable
> Profitez des taux fixes toujours bas
> Crédit amortissable ou in fine
Votre courtier à l’écoute de vos préoccupations, sans frais de dossier*
Vous cherchez le meilleur taux de crédit immobilier ? Vous ne souhaitez pas d’offre packagée dans le cadre d’une opération de défiscalisation ? Vous souhaitez racheter vos crédits ou renégocier vos prêts?
Alors, venez nous rencontrer afin d’étudier ensemble votre projet et réaliser une opération sur-mesure ! Notre force : notre objectivité au regard de notre indépendance. Notre valeur ajoutée : l’écoute et l’accompagnement dans le financement de votre projet, mais aussi une vision globale de votre situation (optimisation de l’apport, aspects financiers, fiscalité…) afin de vous conseiller au mieux. Alors, contactez nous. info@optimavaleurs.com
*Hors ceux éventuellement prélevés par la banque.
Alerte sur les crédits à taux révisable :
Vous avez souscrit un crédit à taux révisable? Alors, soyez très attentif au nouveau taux appliqué à l’occasion de la révision périodique de votre crédit, car les principaux taux de référence ont connu une forte hausse : ainsi, la référence Moyenne mensuelle EURIBOR 1 an (prêts interbancaires à 1 an) est passée de 3,93 % en décembre 2006 à 4,78 % en décembre 2007, soit une hausse de 85 points de base en un an ! Imaginez l’impact de cette hausse sur votre échéance de crédit !
Moyenne mensuelle des principaux taux d'intérêt de la zone euro
(source Banque de France)
| Mois | EURIBOR 3 mois | EURIBOR 12 mois |
| 12/2005 | 2,473 % | 2,784 % |
| 12/2006 | 3,687 % | 3,931 % |
| 04/2007 | 3,227 % | 4,249 % |
| 05/2007 | 3,334 % | 4,367 % |
| 06/2007 | 3,501 % | 4,505 % |
| 07/2007 | 3,597 % | 4,565 % |
| 08/2007 | 3,687 % | 4,666 % |
| 09/2007 | 4,743 % | 4,727 % |
| 10/2007 | 4,685 % | 4,642 % |
| 11/2007 | 4,632 % | 4,603 % |
| 12/2007 | 4,834 % | 4,786 % |
| 01/2008 | 4,493 % | 4,515 % |
Exemple :
Crédit de 250 000 € sur 300 mois au taux de 4,00%, débloqué en décembre 2006. Le prêt est indexé sur l’EURIBOR 1 an, avec révision du taux à la première date anniversaire (soit le 1er janvier 2008). Echéance hors assurance : 1 319,59 €.
Au 1er janvier 2008 :
- Révision du taux passant de 4,00% à 6,28% selon conditions de votre contrat de prêt (moyenne mensuelle de l'Euribor 12 mois du mois de décembre 2007 4,78%* plus marge de 1,50 %); *source Banque de France
- Capital restant dû : 244 056,72 €
- Nouvelle échéance hors assurance : 1 642,53 €, soit un coût mensuel supplémentaire de 322,94 €. Sur cette nouvelle base, le coût global du crédit augmente de 93 007,35 € (288 x 282,92) !
Certains établissements lissent cette hausse en allongeant la durée du prêt, ce qui ne vous permet pas de vous rendre compte du surcoût réel de cette hausse de taux et augmente davantage le coût total du crédit. D’autres peuvent avoir proposé un « CAP », qui permet de limiter la hausse à + 1,00 %.
Rencontrons-nous pour réaliser un bilan sur votre crédit ! info@optimavaleurs.com
Profitez des taux fixes toujours bas :
Même si les taux d’intérêt ont très récemment augmenté, vous pouvez encore souscrire un crédit immobilier à un taux très attractif au regard de l’historique des crédits immobiliers au cours de ces 15 dernières années :
- Taux entre 7 et 9 % entre 1991 et 1996 ;
- Taux entre 5 et 7 % de 1996 à 2002 ;
- Baisse continue des taux depuis 2002 jusqu’à un minimum atteint au premier trimestre 2006. La remontée actuelle des taux reste donc relativement modérée sur une longue période.
De plus, vous pouvez allonger la durée de votre crédit pour préserver votre pouvoir d’achat : est-ce votre dernière opération immobilière ? Comptez-vous rester locataire? Saviez-vous que la durée de vie moyenne d’un prêt immobilier se situe entre 7 et 9 ans, du fait notamment de la revente du bien pour un bien plus grand ?
Exemple du coût sur les 10 premières années d’un prêt sur 20 ans :
| Taux à 4,20 % | Taux à 4,80 % | |
|
Capital emprunté |
200 000 € | 200 000 € |
|
Durée |
20 ans | 20 ans |
|
Taux |
4,20 % | 4,80 % |
|
Echéance |
1 233,14 € | 1 297,91 € |
Coût des 10 premières années : 64,77 € x 120 = 7 772,99 €, soit 3,89% de la somme empruntée. Cette somme représente certes un budget, mais il convient de relativiser ce surcoût par rapport aux points suivants :
- La hausse annuelle d’un loyer par rapport à la stabilité de l’échéance de prêt à taux fixe ;
- La constitution d’un capital, grâce à l’amortissement du crédit : chaque mois votre dette diminue;
- La baisse relative de l’échéance de crédit par rapport à l’évolution de vos revenus sur les prochaines années...
Crédit amortissable ou in fine :
-Souvent présenté comme un excellent outil de défiscalisation, le crédit in fine se développe rapidement. Toutefois, il convient d’être particulièrement attentif au coût réel d’une telle opération.
Simulation :
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Crédit amortissable |
Crédit in fine |
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Montant du crédit |
200 000 € |
200 000 € |
|
Durée |
180 mois | 180 mois |
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Taux |
4,65 % | 4,85 % |
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Echéance |
1 545,36 € | 808,33 € |
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Assurance (DC/PTIA) |
58,00 € | 83,33 € |
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Echéance totale |
1 603,36 € | 891,66 € |
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Coût total du crédit |
88 604,8 € | 160 499,4 € |
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Versement assurance-vie |
0 | 871,00 € |
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Flux de trésorerie mensuelle |
1 603,36 € | 1 751,66 € |
* Hypothèses du contrat d’assurance-vie : frais sur versement : 1,75 % et taux de rendement annuel estimé : 4,00% net de frais. Le versement sur le contrat d’assurance-vie de 871,00 € permet de constituer le capital nécessaire au remboursement du crédit in fine au terme des 15 ans (200 197,10 €), selon fiscalité en vigueur (abattement pour célibataire de 4 600 € puis PFL de 7,5% et prélèvements sociaux de 11%).
On constate que le coût du crédit in fine est supérieur (taux et assurance) dès son montage, les banques appliquant un barème différent. Par ailleurs, et selon nos hypothèses raisonnables, les versements nécessaires sur un contrat d’assurance-vie pour rembourser le crédit in fine à échéance, génèrent un flux mensuel de trésorerie supérieur. Si l'on verse ce différentiel de trésorerie (1 751,66 - 1 603,36 = 148,30 € par mois) sur un contrat d'assurance-vie selon les conditions reprises pour le remboursement du crédit in fine (1,75 % de frais sur versement et rendement de 4,00 % net de frais), on se constitue un capital net de 34 086,38 € sur 15 ans.
Pour mémoire, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers et peuvent ainsi vous permettre de réduire votre fiscalité. Il convient d’étudier avec attention ce type d’opération afin d’éviter certains surcoûts financiers non optimisés : ce genre de montage s'adresse aux personnes fortement fiscalisées et/ou ayant des revenus fonciers déjà existants. Rencontrons-nous pour étudier ensemble votre opération. info@optimavaleurs.com
